Ce guide présente les huit étapes essentielles qui composent le processus d’achat immobilier en Espagne. Il est conçu pour offrir une vision claire aux acheteurs internationaux, qu’ils acquièrent un appartement en bord de mer, une villa contemporaine ou un actif destiné à l’investissement à long terme sur la Costa del Sol.

Étape 1 : Obtention de votre NIE (ou TIE)

Tout achat immobilier en Espagne impose au futur acquéreur de disposer d’un numéro officiel d’identification.
Les citoyens européens doivent obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), tandis que les citoyens hors UE ont besoin d’un TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero).
Ces numéros sont utilisés par l’administration espagnole pour tous les processus légaux et administratifs. Ils sont nécessaires non seulement pour acheter un bien immobilier, mais aussi pour ouvrir un compte bancaire, activer des services publics, déclarer des impôts, créer une société ou même recevoir certaines livraisons.
Une mise à jour administrative majeure en 2021 permet désormais aux acheteurs de procéder temporairement sans NIE, grâce à un NIF (numéro fiscal) délivré directement par le notaire. Ce changement a considérablement facilité le démarrage du processus d’achat depuis l’étranger, sans délai.

Étape 2 : Définir votre budget et votre structure de financement

Comprendre les conditions de financement est une étape critique.
Les banques espagnoles financent généralement jusqu’à 60 % de la valeur d’un bien pour les non-résidents fiscaux. Les acheteurs doivent donc prévoir environ 50 % du prix du bien en fonds propres, ainsi que les taxes et frais de transaction.

Pour être considéré comme résident fiscal espagnol, une personne doit répondre à au moins un des critères suivants :

  • Passer plus de 183 jours par an en Espagne
  • Maintenir des intérêts économiques significatifs en Espagne
  • Avoir un conjoint ou des enfants mineurs résidant en Espagne

Les acheteurs étrangers peuvent également obtenir un financement dans leur pays d’origine, bien que les banques puissent demander des garanties telles que des biens immobiliers ou des actifs d’investissement. Chaque option comporte ses avantages et contraintes en termes de coût, rapidité et conditions hypothécaires.

Étape 3 : Comprendre les taxes et frais

Les acheteurs doivent prévoir environ 10–12 % du prix d’achat pour couvrir les taxes et coûts de transaction. Ces montants peuvent légèrement varier selon la région et les caractéristiques du bien.

Les dépenses courantes incluent :

  • ITP (Taxe sur les Transmissions Patrimoniales) : généralement 8–10 % pour les biens de revente
  • Frais de notaire et registre foncier : environ 1–2 %
  • Honoraires juridiques et due diligence : variables selon la complexité
  • IBI annuel (Taxe foncière) : calculé sur la valeur cadastrale

Le reçu d’IBI est un document clé dans la phase de due diligence. Il confirme la référence cadastrale et garantit que le bien ne présente aucune dette fiscale impayée sur les cinq années précédentes.

Étape 4 : Sélectionner les bons biens et quartiers à Marbella

Le marché immobilier de Marbella est composé de différentes zones, chacune offrant un style de vie et un profil d’investissement distinct.

  • Golden Mile, Sierra Blanca, Nueva Andalucía et Puerto Banús : zones prestigieuses à forte attractivité internationale
  • San Pedro et communautés en front de mer : idéales pour ceux recherchant la proximité immédiate de la mer
  • Estepona (ouest) : un corridor en pleine expansion offrant une valeur à long terme exceptionnelle
  • Zones nord-ouest : environnements montagneux calmes, prisés par les amateurs de golf
  • Marbella Est (Los Monteros, Elviria) : réputée pour ses meilleures plages de sable et une atmosphère plus authentique

En raison de cette diversité, le choix du bon secteur nécessite l’accompagnement d’un agent expérimenté capable de comprendre vos besoins, pré-sélectionner des biens adaptés, vérifier leur condition et organiser des visites efficaces.

Étape 5 : Vérification légale

En Espagne, le notaire ne réalise pas la due diligence juridique. Cette responsabilité incombe entièrement à l’avocat de l’acheteur, ce qui rend son rôle indispensable dans toute acquisition.

Un avocat spécialisé en immobilier vérifiera : 

  • L’identité légale des propriétaires actuels
    L’absence de dettes, hypothèques ou charges
  • Les limites cadastrales et l’exactitude du terrain
  • La conformité urbanistique
  • La cohérence entre l’acte, le cadastre et le registre foncier

Vertuom collabore avec un cabinet d’avocats réputé, spécialisé dans le droit immobilier espagnol. Son équipe multilingue assure une communication claire et régulière en anglais, français, espagnol, polonais et néerlandais.

Étape 6 : Paiement de réservation (La Señal)

Pour exprimer l’intention formelle d’achat et retirer le bien du marché, les acheteurs effectuent un paiement de réservation, généralement autour de 1 % du prix d’achat.
Ce paiement s’accompagne d’un contrat préliminaire précisant les conditions essentielles de l’offre.

Le vendeur dispose ensuite de deux à cinq jours pour accepter ou refuser la proposition.

  • En cas de refus, l’acheteur est intégralement remboursé.
  • En cas d’acceptation, le montant de réservation est déduit du prix final, et un acompte complémentaire sera porté à 10 % lors de la signature du Compromis de Vente.

Étape 7 : Signature du Compromis de Vente (Las Arras)

Le contrat d’Arras est un accord privé et juridiquement contraignant entre l’acheteur et le vendeur. Il formalise les conditions de la vente, définit les obligations des deux parties et établit les pénalités en cas de désistement.

À ce stade, le dépôt est porté à 10 % du prix d’achat.

Les conséquences en cas de retrait, selon les Arras Penitenciales (régies par l’article 1454 du Code Civil espagnol), sont les suivantes :

  • Si l’acheteur se retire, il perd le dépôt
  • Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double du dépôt

Le contrat d’Arras inclut une liste complète d’informations essentielles : identités, détails du bien, prix final, délai pour le notaire, modalités de paiement, confirmation de l’absence de dettes et répartition des frais notariaux.

Étape 8 : Signature chez le notaire et remise des clés (La Escritura)

Le rendez-vous notarial constitue l’étape finale et déterminante de l’acquisition.

Pendant la réunion :

  • Acheteur, vendeur, notaire et représentants légaux signent l’acte d’achat
  • Le paiement et le transfert de propriété ont lieu simultanément
  • Si un prêt hypothécaire est impliqué, la banque signe un acte séparé
  • Les clés sont remises immédiatement
  • Après la signature, l’avocat soumet l’acte au Registre Foncier. L’enregistrement prend généralement environ un mois.

Responsabilités après l’achat

Activer l’assurance habitation à la date de finalisation

  • Transférer les services (eau, électricité, gaz, internet) à votre nom
  • Mettre en place les prélèvements pour les frais de communauté
  • Suivre les échéances des taxes annuelles IBI, taxe d’enlèvement des déchets et impôt sur le revenu des non-résidents

Le processus d’achat immobilier en Espagne est clair, sécurisé et très efficace. En tant que l’un des marchés immobiliers de luxe les plus attractifs d’Europe, Marbella attire des acheteurs internationaux sensibles à la transparence, à la qualité de vie et au potentiel d’investissement à long terme.
Vertuom accompagne ses clients à chaque étape du processus, de la sélection du secteur à la due diligence, en passant par la négociation et la signature finale chez le notaire. Notre approche combine expertise marché, précision juridique et accompagnement personnalisé pour assurer une expérience d’achat fluide et sereine.

Si vous envisagez d’acheter un bien à Marbella, ce cadre en huit étapes constitue la base d’un parcours d’investissement simple et sans stress.